Wohnungsbesichtigung - darauf besser achten

Eine neue Wohnung zu mieten, das hat auch ein bisschen etwas von "Ankommen". Worauf wir achten sollten, damit der neue Wohntraum nicht gleich zum Albtraum wird.

Wir haben mit Mietrechtsexpertin Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung gesprochen: Ein Thema, das viele Menschen belastet, sind Mietpreiserhöhungen. Um sich in diesem Punkt vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten wir vorab eines wissen: Nur im klassischen Altbau (vor 1945 errichtet) und in öffentlich geförderten Neubauten existiert eine Beschränkung für Mieten. Im frei finanzierten Neubau darf die Miethöhe auch frei vereinbart werden. Dabei sollte man mit dem:der Vermieter:in unbedingt über die Bedingungen der Indexanpassungen sprechen, sagt die Juristin Hanel-Torsch. Denn wenn vertraglich fixiert wird, dass jede Anpassung sofort an Mieter:innen weitergegeben wird, kann eine Wohnung in relativ kurzer Zeit eine ziemlich kostspielige Angelegenheit für uns werden. 

Wohnung nicht allein besichtigen

Es ist gleich aus zwei Gründen zu empfehlen, nicht allein zu einer Wohnungsbesichtigung zu gehen: „Erstens sehen vier Augen mehr als zwei, und zweitens kann eine Vertrauensperson gegebenenfalls später bezeugen, was ich mit dem Vermieter oder Makler vereinbart habe“, rät Hanel-Torsch. Wenn möglich, sollte man eine Wohnung auch öfter als einmal besichtigen – und zwar an unterschiedlichen Wochentagen und zu verschiedenen Uhrzeiten. Besichtigungen am Wochenende sind nicht zu empfehlen, weil der Umgebungslärm werktags meist viel stärker ist. Und besonders wichtig: Tageslicht! Abends oder in der Dämmerung ist eine Besichtigung weniger sinnvoll, weil gewisse Mängel in der Wohnung bei künstlichem Licht leichter übersehen werden. 

Zeitdruck birgt große Risiken

Jede:r kennt die Situation, und gewitzte Makler:innen nützen diese bei Besichtigungen auch aus, wenn sie darauf hinweisen, dass sich viele Menschen für genau diese Wohnung interessieren und deshalb eine rasche Entscheidung nötig ist. Aber es ist eine wichtige Grundregel, sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen. So werden wir schnell schlampig, stellen möglicherweise eine wichtige Frage nicht oder schauen nicht ganz so genau hin. Die Mietrechtsexpertin rät: „Legen Sie dem Vermieter oder Makler Ihre Vorstellungen umfassend und präzise dar und stellen Sie sofort Fragen, wenn Ihnen etwas nicht ganz klar ist. Lassen Sie nicht locker, wenn Ihnen ein Punkt besonders wichtig ist, dieser aber nicht ausreichend beantwortet wird.“

Sie empfiehlt, die wichtigsten Punkte schon vor der Besichtigung zu notieren, um dann in der Situation nichts zu vergessen. „Kontrollieren Sie, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet, ob auch alles funktioniert, und nehmen Sie sich die Zeit, dem Vermieter oder Makler Fragen über das Haus, die Einkaufs- und Verkehrsstruktur in der Nähe und die Nachbarn zu stellen. Aber auch über andere wichtige Punkte: Wie sich der Mietzins exakt zusammensetzt, oder wer für die Erhaltung der Wohnung in welchen Bereichen zuständig ist.“ Am besten treffen wir unsere Entscheidung nicht gleich vor Ort, sondern nach der Besichtigung, daheim und in Ruhe. So können wir manches zuerst noch auf uns wirken lassen und ohne Zeitdruck überdenken. 

Gebühren nur bei Geschäftsräumen

Bei der Kaution sind drei Brutto-Monatsmieten üblich. Höhere Beträge können verlangt werden, wenn zum Beispiel eine Luxus-Einrichtung mitvermietet wird oder die Wohnung überdurchschnittlich gut ausgestattet ist. 

Die Maklerprovision beträgt maximal zwei Brutto-Monatsmieten. Mit der Novelle des Maklergesetzes gilt seit Juli 2023 aber das „Erstauftraggeberprinzip“, das Mieter:innen entlasten soll. Die Expertin rät zu Vorsicht: „Klären Sie unbedingt vorher etwaige Umgehungsmöglichkeiten ab. Wenn z.B. Sie als Mieter einem Makler:in mitteilen, dass Sie eine bestimmte Wohnung suchen und er sich melden soll, wenn etwas im Angebot ist. Oder wenn Sie online einen Suchassistenten aktivieren. Holen Sie sich unbedingt vorher Rechtssicherheit, ob das nicht die Hintertür zu einer Provisionszahlung durch den Mieter:in als Auftraggeber aufstößt.“ 

Energieausweis muss vorgelegt werden

Bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf von Nutzungsobjekten muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Gesetzlich vorgeschrieben ist sogar, dass die Kennzahlen bereits in der Wohnungsanzeige aufscheinen. Vor einem Vertragsabschluss muss dem:der zukünftigen Mieter:in das gesamte Energiegutachten vorgelegt werden. Die Kennzahl ist in der Regel der sogenannte Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE). Je höher dieser Wert ist, desto höher ist auch der Energieverbrauch des Hauses. Bei Werten unter 0,55 sind wir also sehr gut dran, ist dieser Wert größer als 2,5, deutet das auf ein nicht saniertes und schlecht gedämmtes Gebäude hin. 

Welche Heizungsform in der Wohnung bzw. im Gebäude zum Einsatz kommt, kann man als Mieter:in in der Regel nicht mitbestimmen. Bei Gasheizungen ist aufgrund des geplanten Ausstiegs aus fossilen Energieträgern aber damit zu rechnen, dass in den kommenden Jahren möglicherweise Umbauarbeiten anstehen könnten, was wir bei längerfristigen Verträgen in unsere Entscheidung einbeziehen sollten.

Zur Person:

Elke Hanel-Torsch ist Juristin und Wohnrechtsexpertin. Sie ist seit 2006 bei der Mietervereinigung tätig, und seit 2016 leitet die gebürtige Kärntnerin als Vorsitzende die Landesorganisation Wien in der MVÖ.